KAT MÜLKİYETİ NEDİR?
Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin özel bir alt dalıdır. Şehir nüfusundaki artış ile birlikte ortaya çıkan apartmanlar, siteler, toplu yapılar; kat malikleri, kiracılar ya da diğer kullananlar için belirli kurallara uyulması gereken yerleşim yerleridir. 1965 yılında toplu yaşamın artmasıyla birlikte bu alanda bir kanuna ihtiyaç duyulmuştur. Apartmanlarda, sitelerde ya da toplu yapılarda yaşayan kişiler için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetim esasları, kat malikleri ve toplu yapı sakinlerinin borçları, hakları, ortak alanlarda uyulması gereken kurallar, giderlere katılma gibi yükümlülükler ayrıntılı olarak belirlenmiştir. Kat mülkiyeti, yapısı itibariyle teknik bir konu olduğundan yasa koyucu tarafından; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda özel olarak düzenlenmiştir. Kat Mülkiyetinin kendine özgü özellikleri olması sebebiyle, 634 sayılı kanun kat mülkiyetine ilişkin davalarda tek görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu belirtmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunun 3. maddesine göre, kat mülkiyeti arsa payı ve gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
I- Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyeti; iradi olarak, mahkeme kararı ve kat irtifakı kurmak üzere 3 şekilde kurulabilir. Kat mülkiyeti hangi yolla kurulmuş olursa olsun ilk şart yapının tamamlanmış olması ve kabir (ahşap olmayan betonarme olan) olması gerekir. Yapı kullanım izni yapının tamamlanıp tamamlanmadığını gösterir.
Kat Mülkiyeti 3 şekilde kurulabilir bunlar
- İradi olarak kat mülkiyeti kuruluşu
- Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti kuruluşu
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti kuruluşu,
Kat mülkiyeti, arsa ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı olan ve özel, müstakil bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicil Tüzüğüne göre tutulan kat mülkiyeti kütüğüne tescil olur. Bu bağlamda kat maliki ve kat irtifakı sahibi, Kat Mülkiyeti Kanunun özel hükümleri gereği bağımsız ve ortak yerler üzerindeki birçok hakkın yanında, Türk Medeni Kanunun malike verilmiş olan mülkiyet hakkına dayalı olan tüm haklardan da faydalanabilecektir. Kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölüm ve ekleri üzerindeki hakları tamamen malikin hak ve yetkileri gibidir. Bağımsız bölüm kat maliklerinin haklarının başladığı yerde diğer bağımsız bölüm kat maliklerinin hakları biter. Her bir bağımsız bölüm, bağımsız bir taşınmazdır dolayısıyla bağımsız bir taşınmaz olarak her türlü ayni hakka ilişkin işleme konu olabilecektir.
Kat Malikleri ve kat sakinleri ilgili kanun gereği birçok hakka sahip olurken; doğal olarak da birçok borç altına da girmektedir. Kat Malikleri ve kat sakinleri gerek müstakil bölümleri gerekse de ortak yerleri ve eklentileri kullanırken, iyi niyet kurallarına uyma ve diğer malikleri ve sakinleri rahatsız edici faaliyetlerde bulunmama, yönetim planına uyma gibi yükümlülüklere uymak zorundadırlar. Kat maliklerinin giderlere katılma yükümlülükleri vardır. Kat malikleri genellikle kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gibi benzer giderlere eşit oranda katılırlar. Bunların dışındaki giderlere ise arsa payları oranında katılırlar. Bu durum zorunluluk arz etmemektedir. Bu giderlere nasıl katılacağı yönetim planında düzenlenmektedir. Yönetim planı en başta hazırlanması gereken ve tapuda da resmi belgeler arasında saklanması gereken bir plandır. Yönetim planı ilk hazırlandığında oy birliği gerekmektedir. Daha sonra yapılacak değişiklikler ise 4/5 çoğunluğa bağlanmıştır. Kat malikleri, tüm kat maliklerinin 4/5′ nin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, boya değişimi, badana, açık balkonun kapalı hale getirilmesi gibi işlemler yapamazlar. Özellikle ana taşınmaza yük bindirecek bir değişiklikte varsa imar izninin de alınmış olması gerekir.
A. Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması
İradi olarak kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulur. Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli resmi senet, taşınmaz tek kişinin malı ise bu kişinin, birden çok kişinin paylı mülkiyetine tabi malı ise bütün paydaşların talebi üzerine tapu sicil memurlarınca düzenlenir. Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının kanunda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir. Tescil bakımından tapu kütüğünde tescillere uygulanan genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğünde yapılacak tescillerle, Kat Mülkiyeti Kanununda aksine hüküm olmadıkça uygulanacaktır. Bağımsız bölüme özgülenen eklentiler ise o bağımsız bölüme ait sayfanın hanesine kaydedilir.
B. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı ile Kurulması
Bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri talep ettiği takdirde hakimin kat mülkiyeti kurulmasına karar verebileceğini kabul etmiştir.
C. Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanarak Kurulması
Toplu yapılarda ise yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrileceği öngörülmüştür. Kat irtifakı kat mülkiyetine geçişle sona erer.
KAT İRTİFAKI
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı kısaca, bir ya da birden çok yapının arsa payına bağlı olarak bağımsız bölümlere ayrılmasıdır.
İrtifak ne demektir?
Arapça “irtifa” (yükseklik, yükselti, katman) sözcüğünden anlam genişlemesiyle; katmanlar oluşturma, katlandırma, katlar biçiminde yapı yapma, üzerine katlar yaparak toprağa yük bindirme, toprağı maddesel ve hukuksal anlamda yüklendirme ya da “yükümleme” demektir.
Kat irtifakı (yükümlemesi) nedir?
Kat irtifakı; bir arsa üzerinde yapılmakta ya da ilerde yapılacak olan bir ya da birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı bitirildikten sonra geçilecek kat mülkiyetine taban olmak üzere, o arsanın sahibi ya da ortaklarınca arsa payına bağlı olarak ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemesine göre kurulan yükümleme (irtifak) hakkıdır. Tanımından da anlaşılacağı üzere kat irtifakı, kat mülkiyetine geçebilmek için bir ara süreçtir.
Kat irtifakı, yatay (yaygın) ve dikey (blok) olmak üzere iki ayrı türdeki yapılar ya da iki türü de içeren yapılar için kurulabilir.
3. Kat yükümlemesinde temel kavramlar nelerdir?
Ana Taşınmaz: Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünüdür.
Ana Yapı: Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın yalnızca yapı bölümüdür.
Arsa Payı: Bağımsız bölümlerin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı kurallara göre belirlenen, ortak mülkiyet konusu arsadaki paylarıdır.
Bağımsız Bölüm: Ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemesine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir.
(!) Bağımsız Bölümün Yapı İnşaat Alanı (Brüt Alanı): Değerleme çalışmalarında bağımsız bölümlerin hangi alan üzerinden değerleneceğiyle ilgili bir kavram olarak; bağımsız bölümün, dış duvarlarda duvar dışı, ortak duvarlarda duvarın yarısı ile çevrelenmiş kendi katındaki kapalı alanından ışıklık, hava bacası, tesisat ve çöp bacaları düşüldükten sonraki alanıdır. Eklentisi olan bağımsız bölümlerin brüt alanı, bu alana eklenti brüt alanının eklenmesi ile bulunur.
Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüm için ayrılmış olan yerlerdir.
Ortak Yerler: Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma ya da yararlanmaya yarayan yerlerdir.
Bağımsız Bölüm:
Tamamlanmış ve tümü kagir olan bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan özel mülkiyete konu olan bölümlerinden her birine bağımsız bölüm denir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği anlamda bağımsız bölümden söz edebilmek için;
– Yapının tamamlanmış olması gerekir.
Henüz inşa halinde olan bir yapının bir kısmı, mesela bazı daireleri ya da dükkanları bitmiş bile olsa, bağımsız bölümler meydana gelmiş olmaz. Yapının tamamlanmış olduğu, belediyeden alınan iskan izni ile belgelenir.
– Yapının tümü kâgir olmalıdır.
Tümü kâgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Bu durum ahşap binalardaki kısmi bozulmadan ve tamir ihtiyaçlarının daha sık görülmesinden kaynaklanmaktadır.
Arsada kagir binadan başka, mesela ahşap bir evin bulunması, kat mülkiyetinin kurulmasına engel olmaz. Bu takdirde ahşap yapı taşınmazın ortak yerlerinden kabul edilir.
Her bağımsız bölüm, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır.
Kat mülkiyetine tabi olacak yerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm niteliğinde olup olmadığı, tapu sicil memurlarınca re’sen araştırılmalıdır. Bu husus kat mülkiyetine konu olacak yerin özgüleneceği amaca göre belirlenecektir.
Eklentiler
Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere “eklenti” denir (m.2/a).
Türk Medeni Kanunu anlamındaki eklenti kavramı ile Kat Mülkiyeti Kanunu anlamındaki eklenti kavramının birbiri ile karıştırılmaması gerekir.
Eklentiler üzerindeki mülkiyet, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete bağlanmıştır. Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusu olmaktadır. Kanun, nelerin eklenti sayılabileceğine bazı örnekler vermiştir; kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, su ve havagazı saati yuvaları, tuvalet gibi yerler eklentidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 6. maddesinde eklentileri, bağımsız bölümün bütünleyici parçası olarak nitelendirmiştir.
Burada bir eşyaya bağlı mülkiyet söz konusudur. Esasen Kanunda belirtilende, bağımsız bölüme kim malikse, o malikin bağımsız bölüme tahsis edilen eklentinin de maliki olacağı ve hukuki tasarruflar bakımından eklenti üzerindeki mülkiyetin bağlı olduğu bölümün mülkiyetine tabi olacağıdır.
Nelerin eklenti olduğu belediyece tasdikli projede belirtilecek ve bağlandığı kat mülkiyetine ait sayfanın beyanlar hanesine kaydedilecektir. Eklentinin hangi bölüme tahsis edildiği kat mülkiyetinin tesisine ait resmi senette açıkça gösterilmelidir.
Arsa Payı ve Ortak Yerler
Kat malikleri arsa ve ortak yerler üzerinde paylı mülkiyete sahiptirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 3/I. maddesi, kat mülkiyetinin, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olduğunu belirtmiştir.
Kat mülkiyetinin söz konusu olabilmesi için, arsanın veya ana taşınmazın tapuya kayıtlı olması şarttır.
Arsa gibi ortak yerler üzerinde de paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunmaya ve ortaklaşa kullanmaya veya faydalanmaya yarayan yerlere “ortak yerler” denir.
Ortak yerler sözleşme ile belirlenebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 4. maddesinde ortak yerler belirtilmiştir
Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet payıdır. Arsa payının, kat irtifakı kurulduğunda ya da doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse o tarihteki değerleri ile orantılı olarak belirlenmesi gerekir. Büyüklük, küçüklük, nitelik farkları arsa payının belirlenmesinde rol oynamaz.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?
Üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olan yapılarda kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu ya da ilgili belediye tarafından düzenlenmiş yapı kullanma ruhsatının ( iskan belgesi) tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK) dâhil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine kendiliğinden geçilir.
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Kat malikleri, oy birliği ile karar alarak kat mülkiyetini kat mülkiyeti kütüğünden terkin ettirerek sona erdirebilirler. Kat mülkiyeti ana taşınmazın yok olması veya kamulaştırılmasıyla sona erebilir.
- Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması Suretiyle Sona Erme
Herhangi bir doğal afet ya da başkaca bir sebeple ana taşınmaz yok olursa kat mülkiyeti sona erer.
- Ana Taşınmazın Kamulaştırılması Suretiyle Sona Erme
Ana taşınmaz kamulaştırılırsa artık kat mülkiyetinden bahsedilemez.
- Ana Taşınmazın Harap Olması Suretiyle Sona Erme
Ana taşınmazın tamamen harap olması kat mülkiyetinin sona erme sebeplerindendir. Ancak ana taşınmaz kısmen harap olmuşsa harap olan bağımsız bölümün maliki iki yıl içinde bağımsız bölümü yaptırmazsa iki yılın sona ermesi sonrası takip eden bir yıllık süre içinde diğer malikler o bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında hakimden kendilerine devrini isteyebilir. (KMK m.47/f.2)
Başta kat mülkiyetini ilgilendiren işlemler olmak üzere ayrıca tapu ve her türlü resmi dairede yapılacak işlemler birçok teknik hukuki detay içeren hususlar olup bu süreçlerde kanuna aykırı, yanlış ya da eksik işlem yaparak hak kaybına uğramamak için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla çalışılması kat maliklerinin menfaatine olacaktır.