Muhdesat nedir? Bu önceden mevcut olmayan yeni bir durumun ortaya çıkarılması şeklinde tanımlanır. Sonradan yapılan ya da dikilen şey olarak sınıflandırılır. Hukuken ise bir arazı üzerine yapılan bina ve tesis gibi yapılar; bağ, ağaç gibi dikili bitkilerdir.
Muhdesat aidiyeti de bu bakımdan taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler ya da paylı ortaklardan bir/birkaçı tarafından inşa ettirilen binaları ya da dikilmiş ağaç gibi şeyleri ifade eder. İçinde yer aldığı taşınmazın, bütünleyici bir parçasıdır.
Bu nedenle taşınmazın mülkiyetine tabi durumdadır. Muhdesat iddiası tespit edildikten sonra ilgili kişiye muhdesatın mülkiyeti değil, bundan kaynaklanan şahsi hak teslim edilir.
Muhdesat Sahibinin Hakları
Muhdesat, üzerinde olduğu taşınmazın bütünleyici bir parçasıdır. Eşya hukukunda genel ilkeler kapsamında, bütünleyici parçalarla asıl eşya değişik mülkiyetlerin konusu olamayacağından meydana getiren kişinin hakkının, ayni bir hak değerinde olmadığı, şahsi nitelikte bulunduğu kabul edilmelidir.
Bu hak kapsamında muhdesatı oluşturan kişinin, kadastro tespiti sırasında kendisi tarafından meydana getirildiğinin kütüğünün beyanlar hanesine kaydettirilmesini isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında, bu yönde bir tespit davası açılmasını da talep edebilir.
Ayrıca muhdesatı oluşturan kişi, TMK 723 ve 729. maddeler kapsamında tazminat talebinde bulunabilir. Kişi lehine hükmedilecek tazminat iyi niyetli olup olmamasına göre değişir.
Ancak muhdesat değeri, açıkça arazinin değerinden çoksa, muhdesatın üzerinde bulunan mülkiyetinin kendine devredilmesini talep edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat
Muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma esnasında ileri sürülebilir. İzaleyi Şüyu davası, paylı veya el birliği mülkiyeti ile sahip olunan taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim, bu mümkün olmadığı durumda satışla giderilmesi davasıdır.
Burada maliklerden her biri, taşınmaz üzerinde yer alan yapıların kendisine ait olduğunu öne sürebilir. Böylece Muhdesat iddiasında bulunabilir. Bu halde hakim öncelikle taraflara bunu kabul edip etmediklerini sorar. Eğer onay verilirse sorun kalmamakta, yapı iddiada bulunan tarafa ait olduğu onaylanarak hüküm verilir.
Ancak taraflardan biri dahi kabul etmezse, mahkeme iddia yapan kişiye muhdesat aidiyeti tespiti davası açması için süre verir. Bu kapsamda açılırsa dava, ortaklık giderilmesi davası yönünden bekletici mesele haline gelir.
Böylece karara bağlanabilmesi için aidiyet davasının neticeye kavuşturulması beklenir. Ancak açılmazsa, ortaklığın giderilmesi muhdesat iddiası yapılmamış gibi devam eder.
Muhdesat Aidiyeti Tespiti Davasının Ortaklığın Giderilmesi Davasına Etkisi Nedir?
Eğer muhdesat aidiyetinin tespitine karar verilmişse, tapuda hak sahibi adına tescil edilir. Ortaklığın giderilmesi davası sonunda yapı sahibinin hakkı ayrı şekilde belirlenir.
Ortaklığın satış aracılığıyla giderilmesi durumunda, dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan muhdesat, arzla beraber satılmalıdır. Lakin muhdesatın bir bölümünün ortaklara ait olduğu üzerine tapu şerhi bulunuyorsa ya da paydaşlar bu noktada ittifak ediyorsa, muhdesat arzın değerinde artış oluşturuyorsa belirlenmesi için dava tarihi itibariyle değerleri ayrı bir şekilde belirlenir.
Söz konusu değerler, toplanarak taşınmazın tam değeri tespit edilir. Ardından da yüzdelik oran kurulmak suretiyle değerin ne kadarının muhdesata isabet ettiği belirlenir. Satış neticesinde elde edilecek bedel bölüştürülmesindeyse, oranlar esas alınarak gerçekleştirilir.
Muhdesata isabet eden bölüm muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan ise payları oranında ortaklara dağıtılır.
Muhdesat Aidiyeti Davasında Harç ve Yargılama Giderleri
Muhdesat aidiyetinin tespiti davası nispi harca tabi yapıya sahiptir. Davacı, muhdesatın toplam değerinden kendi payına isabet elen bölümün değeri oranında nispi harç öder. Uygulamada, davacılar dava açarken muhdesatın değeri olarak düşük bir değer belirler.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında İspat Yükü
Muhdesat aidiyetinin tespiti davası esnasında, davacı ileri sürdüğü hakkı ispat edilmelidir. Bu bakımdan ispat yükü de davacı üzerindedir. Dava konusu taşınmaz üzerinde mevcut muhdesat iddiasının yapan davacı, doğru zamanlarda kanıtlar getirerek belirtmelidir.
Eğer muhdesat iddiası yapılmışsa ancak ispat edilememişse, mahkeme hakka dair ikna edici ve gerçekçi bulgular olmadığı sebebiyle reddine karar verebilir. Lakin somut deliller verilmişse ve yargılama sonucunda davanın kabulüne karar alınmışsa; ilgili kişinin hakkı tapuya kayıt edilir.
Bu kayıt tapu kütüğündeki beyanlar kaydedilip, söz konusu beyanlar hanesinde bütünleyici parçanın detaylarına dair bahsedilir. Böylece taşınmaz sahibine yönelik tazminat veya alacak talebinde bulunması da mümkün olmaz. Muhdesat aidiyetinin tespiti davası esnasında, zaman aşımı süresi yer almamaktadır.