Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku medeni kanunlarca düzenlenmiş olup bir kişinin üzerine kayıtlı olan arsa,ev,daire gibi tüm taşınmaz mallarla ilgilenen hukuk disiplinidir. Bazen farklı hukuk dallarıyla ilgili davalarda da konu gayrimenkul hukuku kapsamına girebildiği için kapsama alanı oldukça geniştir. Gayrimenkul davaları genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesince görülür ve karara bağlanır. Dava açılırken davaya konu olan taşınmazın olduğu bölgedeki mahkeme konuyla alakadar olmaktadır.
İçindekiler
Günümüzde gayrimenkul hukukuna giren davaların kapsama alanı oldukça geniş olsa da genel olarak mahkemelerce görülen davalar ise şunlardır;
Tapu
Tapu davaları gayrimenkul hukuku içerisinde yer alan tüm davalar içinde geniş yer tutar. Tapu onayı ve tapunun iptaline ilişkin davalar bu alana dahildir. Hukuki açıdan yasal olmayan her türlü işlemin görüldüğü bu davalarda yaşanan mağduriyetlerin önüne geçilir. Genellikle iyi bir avukat nezdinde yürütülmesi ise davanın seyri açısından başvuran kişi açısından son derece elzemdir.
Kamu
Bu tür davalarda şahıslara ait özel mülk ve arsa gibi taşınmazlara belediye ve devlet tarafından ödenen bedellere karşı yapılan itirazlar değerlendirilir.
Ortak Taşınmaz Mal
Taşınmaz bir mal üzerinde ortaklığın olduğu durumları konu alan davalardır. Bu tür davalarda kişi üzerinde hak olan malın satışı veya paylaştırılması yoluyla çözüm yoluna gider. Böyle bir durum için başvurulması gereken mahkeme ise Sulh Ceza mahkemesidir.
İstihkak
Taşınmaz malların kanunlar ve mevzuat kapsamı dışında hareket edilerek çeşitli şekillerde usulsüzlük yapıldığı davalar istihkak davalarıdır. Davanın açılabilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmak gerekir.
Kira
Ev sahibi kiracı üçgeninde geçen her türlü uyuşmazlığı konu alan davalar bütünüdür. Kapsama alanı geniş olduğu için hem kiracı hem de ev sahibi tarafından yaşanan mağduriyet nispetine bağlı olarak açılabilir.
Genel pencereden bakıldığında ise gayrimenkul ve taşınmaz mallar üzerinden yürütülecek her türlü işlemde, iyi bir uzman desteği alınması ve yasal mevzuatlara uygun biçimde hareket edilmesi ileride yaşanacak muhtemel sorunlarında önüne geçmede sizlere büyük yarar sağlayacaktır.
Tapu ve Mülkiyet Hakkı
Tapu ve Mülkiyet Hakkı, her türlü taşınır ve taşınmaz mal üzerinde bizzat hakkı bulunan herkesin, hakkı olan kadar kısmıyla kullanabilme, alım satım gibi işlemler yapabilme gibi tüm kararları alabilme yetkisini kişiye veren ve bunu yasal bir çerçeve ile sınırlandırmış olan hakların bütünüdür.
Hukukta özel haklara verilecek en net örneklerden biri mülkiyet hakkıdır. Çünkü özel haklarda esas alınan herkesin eşit olduğudur. Bu nedenle tıpkı temel hak ve özgürlüklerde olduğu gibi tapu ve mülkiyet hakkı da tamamen kişiye özeldir.
Kişinin sahibi olduğu bu hakkın sınırlandırılması ancak ve ancak kamu yararına uyması ile mümkündür. Kişinin doğumuyla birlikte kazandığı bu hakkın kanunla düzenlenmiş bu kısmı kati olup kesinlikle toplumun aleyhinde olacak şekilde kullanılmasına müsaade edilmez. Bu nedenle hak sahiplerinin bu husus ile ilgili olan durumlarda yetkilerini doğru şekilde kullanmaları şarttır.
Kira Sözleşmeleri
Kira sözleşmeleri ev ve iş yerlerinde mülk sahibi ile kiracı arasında imzalanan ve belli kriterleri içeren yasal sözleşmelerdir. TBK’nun 6098 sayılı esaslarına göre düzenlenmiştir.
Sözleşme gereğince mülk sahibi, mülkün kullanımını kiracıya tahsis ettiği ve izin verdiği gibi, kiracı da sözleşmede yer alan tarihler ve miktar nispetinde kira bedelini ödemekle mükelleftir. Görünürde Borç sahibi kiracı olsa da iki tarafa da yüklenen hukuksal sorumluluklar neticesinde hem ev sahibi hem de kiracı bu sözleşmeyle beraber belli başlı borçları yüklenir.
Mülk sahibinin asli borcu mülkün kiracının kullanımına elverişli olmasıdır. Aksi halde kiracının yasal haklarını kullanma ve sözleşmesini feshetme hakkı doğacaktır. Bu nedenle mülk sahibinin buna dikkat etmesi gerekir.
Kiracı açısındansa kira sözleşmesinde kiranın ödenmesi ile alakalı herhangi bir tarih belirtilmediği durumlarda kira bağlı bulunan ayın sonunda veya kira için eve gelecek kişinin oturduğu tarihten en geç 1 ay içinde ödenmelidir. Harici olarak kendisine tahsis edilen mülke ait nesnelere veya eşyaları ve sözleşmede geçen her türlü malı da koruyup gözetmekle sorumludur.
Belirli ve Belirsiz Kira Sözleşmesi Hükümleri
Sözleşmelerin yapıldığı tarih aralığı bittiğinde her sözleşmede otomatik olarak sonlanır. Ancak çatısı bulunan iş yerleri ve bazı malikanelerde durum farklıdır. Şayet belirli tarih aralıklarının yer aldığı bir sözleşme bu mekanlar için son bulursa ve kirada olan kişi herhangi bir bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl daha uzar. Böyle bir durumla karşılaşmamak için kiracının sözleşme bitimine müteakip en geç 15 gün içinde sözleşmeyi sonlandıracağına dair bildirimi yapması gereklidir. Bu hak sadece kiracıya özel olup mülk sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır.
Bunun dışında ev sahibi ve kiracı arasında 3 yıllık bir sözleşme imzalandığı durumlarda kiracının sözleşme feshi için başvurması gereken süresi sözleşmenin imzalandığı gün, ay ve yılı kesinlikle geçemez.
10 yıllık kiracılığı aşmış kişilerin ise bu sözleşmeleri sonlandırması için sözleşme bitimine 90 gün kala başvurusunu yapması şarttır. Bu hükümlerin düzenlenmesinde temel amaç ise uzlaşmanın sağlanması ve sorunların daha rahat çözülebilmesidir.
Belirsiz süreyle yapılan kira sözleşmelerinde ise durum biraz daha farklıdır. Bu tür sözleşmelerde mülk sahibi de her ne kadar zor koşullara bağlı olsa da sözleşmeyi sonlandırabilir. Kiracı ise fesih haklarına her daim sahip olup , sözleşme ile ilgili fesih sürelerini bilerek hareket etmeli ve buna göre sözleşme sonlandırma hakkını kullanmalıdır.
İpotek ve Rehin
İpotek ve Rehin alacaklı ile borçlu arasında imzalanan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede borcun herhangi bir sebeple ödenmemesi durumunda alacaklı kişi, borç sahibinin taşınmazları üzerinden borca tekabül eden kısmı kendisine ipotek yani rehin hale getirir. Bir nevi kendini garanti altına alır. Bu sadece alacaklı değil borçlu olan şahısı da olası aksiliklerde kurtaran bir durumdur. Zaten yasaların bu tür bir sözleşme imzalatmasındaki temel amaçta alacaklı kişilerin ipotek yoluyla yaşayacağı mağduriyetlerinin önlenmesidir.
Bu sözleşmede borçlunun alacaklıya verdiği teminatlar ise ikiye ayrılır;
1-Şahsi
Kişinin vermekle yükümlü olduğu borç ödenmediği hallerde alacaklı kişi borcun ödenmesini bir başkasından tahsis etme hakkına sahiptir. Bir nevi borçlu kendine bir kefil bulur ve bu kişiyi teminat olarak karşı tarafa sunar. Günümüzde en çok karşılaşılan teminat çeşidi şahsi teminattır.
2-Ayni
Ayni teminatta borçlu borcunu ödeyemediği takdirde borcuna tekabül eden kısım şahsi taşınmazları üzerinden tahsil edilerek gerçekleşir. Yani rehin ve ipotek hukuk kavramı olarak ayni teminatın içinde yer alır. Alacaklı için buradaki ince çizgi, yalnızca borca tekabül eden ve rehin edilen taşınmazın paraya çevrilerek kendisine tahsis edilmesidir. Şahsi teminatta ise daha farklı bir durum mevcuttur. Çünkü kefalet sisteminde kefil olan kişinin tüm mal varlığı ele alınır ve bunun üzerinden borç taksimi yapılır.
Genel olarak bakıldığında ise iki kavramında borç nedeniyle oluşabilecek herhangi husumet, suç unsuru ve mağduriyetlere karşı iyi bir önlem aracı olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz.
Şayet yukarıda bahsi geçen tüm davalar üzerinde iyi bir avukatlık bürosu arıyorsanız hemen şimdi bizimle irtibata geçebilir ve vekalet, danışmanlık gerektiren tüm konularda gereken desteği süratle alabilirsiniz.